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顶级学区房降6百万二手网签量倒退十年,深圳房价现拐点?

2021-06-06 09:15 证券时报阅读 (88775) 扫描到手机

原标题:顶级学区房降6百万,二手网签量倒退十年,深圳房价现拐点?

  5月份深圳二手房网签数量回到十年前。

  一系列调控组合拳之下,高烧不止的深圳楼市终于有所降温了。

  近期深圳楼市的一则重磅消息“一套顶级学区房价格猛降662万”,一时间登上了各大平台热搜榜。虽然文中所说的顶级学区房是一套法拍房,不具代表性,但种种迹象表明,深圳楼市降温已成定局。

  深圳住建局数据显示,5月份全市二手商品房成交为33.74万平方米(3695套),同比下降55.25%;其中二手商品住宅成交为27.61万平方米(3027套),同比下降60.98%。

  二手房价也开始出现下跌。中国指数研究院数据显示,5月份深圳二手房均价环比下跌0.42%。

  业内人士指出,在一系列调控组合拳之下,高烧不止的深圳楼市降温是必然的,高高在上的二手房价也可能撑不住。同时,也有网友讨论称,新政可能误伤部分刚需,甚至造成买房更难的局面。

顶级学区房猛降662万

  前文提到的顶级学区房,小区名叫国城花园,位于深圳福田百花片区,可以说是学区房中的“爱马仕”,坐拥深圳实验小学和深圳实验学校(中学)两个一流学区。楼盘仅有两栋,其中一栋为3梯8户的大户型,另一栋则为3梯12户的小户型。链家网站显示,国城花园于1995年建成,楼龄已超25年。

  据报道,在阿里拍卖网上,上述提到的学区房以2206万元成交,成交价与2月初同一户型房源相比,下降662万元。另据了解,法拍房交易成本相对较高。如果是个人房产,可能因种种因素导致交易繁琐;如果是公司房产,则交易税费甚至可能高达成交价的50%以上。综上,法拍房实际交易价格并不低,降价幅度不如前述那么夸张。此外,大部分法拍房还需要全款购买,这也加大了购买者的资金压力和成本。

  前述顶级学区房价格猛降,虽不具备代表性大,但网红盘报价下降却得到了权威数据的佐证。深圳中原监测的数据显示,4月18日-24日的一周内,去年领涨片区八卦岭片区报价下跌10%。

  另有媒体报道,在南山,一个名为“观海台”的楼盘房源,两天内报价下调140万。其中,5月7日下降110万;5月8日,业主又下调了30万。该楼盘位于南山区商业文化中心区,有配套名校。

  位于南山中心区的海印长城也有降价情况,该楼盘配套的学位是附属南山二外学府中小学。贝壳网显示,该楼盘一74平米房源近两周降价两次,降价64万。此外,莱蒙水榭春天5期、中海阳光玫瑰园、八卦岭片区等分布于龙华、南山、福田等区的学区房均有业主降低放盘价。

5月份二手房网签大跌61%

  量在价先,深圳的二手房成交量已经显现出拐点迹象。

  深圳住建局数据显示,5月份全市二手商品房成交为33.74万平方米(3695套),同比下降55.25%;其中二手商品住宅成交为27.61万平方米(3027套),同比下降60.98%。

  一个月成交3027套二手房是个什么概念?由于土地面积的原因,深圳的房产交易是以存量房为主。除去疫情期间,细数深圳往年网签情况,上一次二手房网签3000套左右,还要追溯到2011年。

中介掀离职潮,深圳房价撑不住了?

  业内人士表示,现在情况很不乐观,但深圳二手房业主心态仍相对稳健。不过,随着时间的推移,深圳二手房价下降或许不可避免。事实上,权威数据表明,深圳房价似乎也临近拐点了。国家统计局数据显示,4月份深圳二手房环比涨跌为0,是今年以来首次环比没有上涨;另一个权威数据则显示出更强的拐点信号。中国指数研究院数据显示,5月份深圳二手房均价环比下跌0.42%。

  量价齐跌背景下,作为市场参与度最高的中介群体,可谓一夜入冬。据媒体消息,今年深圳的龙头中介均有缩减门店的动作,一家市占率很高的中介一个月在深圳关闭了超60家门店。而一家深圳中介机构内部调研数据显示,部分门店3个月内0成交,绝大部分门店成交1-3套。在此情况下,中介不可避免的掀起离职潮。据媒体人士报道,在一些热点片区,光离职的中介人数就达到200人之多。

  深圳房协的数据也从一定程度上印证了这一点。数据显示,截至 2021 年 4 月 1 日,深圳市总备案机构2893家,其中2021年第一季度深圳市新增备案机构118家,环比下降 6%,同 比下降 9%。

  显然,目前深圳中介的日子非常不好过,而这种“不好过”极有可能会伴随着深圳的横盘持续下去。

网友:买房更难了

  为何高烧不止的深圳楼市有所降温了?去年以来,深圳可谓出台了一系列调控组合拳之下,去年的7·15新政,限购限贷再无明显漏洞,与北京和上海的楼市调控,基本保持一致,局部甚至更严。而今年的2·8二手房参考价政策,则大幅提高了二手房首付比例,可谓釜底抽薪。此外,深圳还全面排查经营贷、消费贷等违规资金进入楼市,同时对于新房也加大了限价力度。

  更为重要的是,深圳楼市最大的基本面,即人口大幅流入,可能开始出现拐点。

  2019年,深圳小学生招生人数20.4万,比2018年下降1.1%。幼儿园招生人数17.98万,下跌7.1%。

  这表明深圳人口吸引力正在下降。与此同时,深圳发改委发布公开征求《深圳市户籍迁入若干规定(征求意见稿)》意见的通告,入户门槛或将大幅提高,一夜之间很多人失去了入户深圳的资格。

  房票后继乏力之下,深圳还在大举增加供地。数据显示,去年深圳成交土地规划建筑面积超过千万平米,创近十年来新高。2021年供地计划还在进一步提升,居住用地363.3万㎡,相比2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。

  回顾深圳楼市调控,我们可以看到房住不炒的决心。但与此同时,对于普通市民百姓来说,买房反而更难了。一方面,由于二手房指导价制度,对于大部分人来说,首付将提高到5成至7成,资金压力巨大。新房价格低,但由于打新制度需要综合考量户口情况、社保年限、流水等多方面原因,买新房的难度更是难上加难。

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